Η προστασία της κύριας κατοικίας αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα για έναν οφειλέτη που αντιμετωπίζει σοβαρές οικονομικές δυσκολίες και κινδυνεύει να χάσει την περιουσία του.
Ο Ν. 5313/2026, που δημοσιεύθηκε τον Ιούνιο του 2026, εισάγει μια σημαντική νέα δυνατότητα στο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού Ρύθμισης Οφειλών: υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μπορεί να επιδιωχθεί η διάσωση της κύριας κατοικίας με ρευστοποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη.
Τι σημαίνει «προστασία της κύριας κατοικίας»;
Η νέα ρύθμιση δεν σημαίνει ότι κάθε οφειλέτης αποκτά αυτόματα προστασία από πλειστηριασμό της κατοικίας του.
Πρόκειται για μια ειδική δυνατότητα στο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού. Εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και καταρτιστεί η σχετική σύμβαση αναδιάρθρωσης, μπορεί να προβλεφθεί ότι η κύρια κατοικία εξαιρείται από την εκποίηση, ενώ άλλα ακίνητα του οφειλέτη μπορούν να ρευστοποιηθούν σε βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Με απλά λόγια, η νέα δυνατότητα δημιουργεί μια λύση της μορφής:
«Διατηρείται η κύρια κατοικία – αξιοποιείται ή ρευστοποιείται η λοιπή ακίνητη περιουσία».
Ποια είναι η διαφορά από τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό όπως τον γνωρίζαμε;
Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός παραμένει μια συνολική διαδικασία ρύθμισης οφειλών προς τράπεζες, servicers, Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.
Η νέα ρύθμιση του Ν. 5313/2026 δεν αποτελεί ξεχωριστό δικαστικό μέτρο προστασίας της κατοικίας.
Είναι νέα δυνατότητα μέσα στον ίδιο τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό.
Η βασική διαφορά είναι ότι πλέον, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, η πρόταση αναδιάρθρωσης μπορεί να συνδυάζει:
* ρύθμιση των οφειλών,
* εξαίρεση της κύριας κατοικίας από την εκποίηση,
* και ρευστοποίηση άλλων ακινήτων, στον βαθμό που απαιτείται.
Έτσι, η ύπαρξη δεύτερων ή άλλων ακινήτων δεν σημαίνει κατ' ανάγκη ότι πρέπει να χαθεί και η κύρια κατοικία.
Τι κερδίζει ο οφειλέτης που προστατεύει την κύρια κατοικία του;
Το βασικό όφελος είναι προφανές: διατηρεί το σπίτι στο οποίο κατοικεί, εφόσον επιτευχθεί και τηρείται η προβλεπόμενη ρύθμιση.
Επιπλέον, στην ειδική αυτή διαδικασία, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της αντιπρότασης των χρηματοδοτικών φορέων λαμβάνεται υπόψη ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ η εκποίηση των λοιπών ακινήτων αποτελεί όρο της σύμβασης αναδιάρθρωσης.
Με τον τρόπο αυτό μπορεί να δημιουργηθεί μια πιο βιώσιμη λύση για έναν οφειλέτη που διαθέτει μεν πρόσθετη ακίνητη περιουσία, αλλά θέλει να διασώσει την κατοικία του.
Πότε προστατεύεται η κύρια κατοικία βάσει του Ν. 5313/2026;
Η προστασία συνδέεται με τη σύμβαση αναδιάρθρωσης που καταρτίζεται στο πλαίσιο της ειδικής διαδικασίας.
Μετά την υπογραφή της σύμβασης και εφόσον ο οφειλέτης τηρεί τους όρους της, οι πιστωτές που καλύπτονται από τη σύμβαση δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, ούτε να λάβουν ορισμένα άλλα μέτρα σε βάρος της.
Η προστασία όμως δεν είναι ανεξάρτητη από τη ρύθμιση.
Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, παύει η συγκεκριμένη προστασία και επέρχονται οι συνέπειες που προβλέπει ο νόμος.
Τι γίνεται με τα υπόλοιπα ακίνητα;
Αυτό είναι ένα από τα σημαντικότερα σημεία της νέας ρύθμισης.
Η προστασία της κύριας κατοικίας μπορεί να συνδεθεί με εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη.
Για παράδειγμα, ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να αφορά σε:
* δεύτερη κατοικία,
* εξοχικό,
* οικόπεδο,
* αγροτεμάχιο,
* ή άλλο ακίνητο που δεν αποτελεί την κύρια κατοικία.
Δεν σημαίνει όμως ότι εκποιούνται αυτομάτως όλα τα υπόλοιπα ακίνητα. Ο νόμος προβλέπει ότι η εκποίηση πραγματοποιείται σε όποια έκταση απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων, σύμφωνα με τους κανόνες της συγκεκριμένης διαδικασίας.
Η επιλογή αυτή μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντική για έναν οφειλέτη που έχει σημαντική ακίνητη περιουσία αλλά επιθυμεί να διατηρήσει την κατοικία της οικογένειάς του.
Υπάρχει γενική ασυλία στην προστασία της πρώτης κατοικίας;
Όχι.
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο που πρέπει να γνωρίζει κάθε οφειλέτης.
Ο Ν. 5313/2026 δεν θεσπίζει γενική και άνευ όρων απαγόρευση πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας.
Η προστασία:
* συνδέεται με συγκεκριμένη διαδικασία,
* προϋποθέτει την κατάρτιση σύμβασης αναδιάρθρωσης,
* συνδέεται με την τήρηση της σύμβασης,
* και μπορεί να συνοδεύεται από ρευστοποίηση άλλων ακινήτων.
Επομένως, δεν αρκεί κάποιος απλώς να έχει ένα ακίνητο δηλωμένο ως «πρώτη κατοικία» για να θεωρήσει ότι αυτό προστατεύεται αυτόματα από κάθε πιστωτή ή κάθε διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.
Γιατί χρειάζεται προσεκτική εξέταση κάθε περίπτωσης;
Η νέα δυνατότητα μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντική, αλλά δεν είναι κατάλληλη με τον ίδιο τρόπο για όλους.
Πρέπει να εξεταστούν συνολικά:
* οι οφειλές και οι πιστωτές,
* η αξία της κύριας κατοικίας,
* τα υπόλοιπα ακίνητα,
* τα βάρη και οι υποθήκες,
* τα εισοδήματα και οι δαπάνες,
* η δυνατότητα εξυπηρέτησης της νέας ρύθμισης,
* καθώς και η ύπαρξη συνοφειλετών ή εγγυητών.
Ιδιαίτερη σημασία έχει επίσης αν ο οφειλέτης πληροί τις προϋποθέσεις που ενεργοποιούν την υποχρέωση των πιστωτών να υποβάλουν τη συγκεκριμένη αντιπρόταση. Ο νόμος προβλέπει ειδικότερη μεταχείριση για ορισμένες κατηγορίες οφειλετών.
Τι σας παρέχει το γραφείο μας
Η προστασία της κύριας κατοικίας απαιτεί σωστή αξιολόγηση πριν από την υποβολή της αίτησης.
Το γραφείο μας αναλαμβάνει:
* τον έλεγχο της οικονομικής και περιουσιακής κατάστασης του οφειλέτη,
* την εξέταση της δυνατότητας υπαγωγής στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό,
* τον έλεγχο της κύριας και της λοιπής ακίνητης περιουσίας,
* την αξιολόγηση των διαθέσιμων λύσεων για τη διατήρηση της κύριας κατοικίας,
* την προετοιμασία και υποστήριξη της διαδικασίας,
* και την παρακολούθηση της εξέλιξης της ρύθμισης.
Θέλετε να προστατεύσετε την κύρια κατοικία σας;
Εάν έχετε οφειλές προς τράπεζες, servicers, Δημόσιο ή Ασφαλιστικά Ταμεία και διαθέτετε κύρια κατοικία, μη θεωρήσετε ότι η λύση είναι δεδομένη — αλλά ούτε και ότι η απώλεια της κατοικίας είναι αναπόφευκτη.
Ο Ν. 5313/2026 δημιουργεί ένα νέο εργαλείο που, υπό προϋποθέσεις, μπορεί να επιτρέψει τη διάσωση της κύριας κατοικίας με αξιοποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας.
Επικοινωνήστε σήμερα με το γραφείο μας για να εξετάσουμε τη δική σας περίπτωση και τις δυνατότητες που παρέχει το νέο πλαίσιο.
Financial & Law
Πατησίων 20-22, Αθήνα 10677
Τηλ./φαξ γραφείων: 210.3300078 - 215.5509237
Τηλέφωνο άμεσης επικοινωνίας: 6945976642
email: ofeilesgr@gmail.com